Есть в Гражданском Кодексе такая злободневная статья на эту тему, статья 118. В этой статье есть ссылка, что все махинации с правами на недвижимость регистрируются государством в рамках Закона от 26 июля 2007 года 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». А уж пункт 1) статьи 5 этого Закона недвусмысленно заявляет, что нужно регистрировать «право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением». То есть все арендные договора со сроком аренды недвижимости более 1 года должны быть зарегистрированы. И, что самое важное во всем этом деле, так это то, что такие договора вступают в силу только с момента их государственной регистрации!
Насчет регистрации дело чуточку сложнее.
Насчет устной и письменной формы договора аренды мы уже говорили немало, повторюсь только в одном, приведя вот такую аналогию: устная и письменная форма договора аренды это все равно что голый и одетый человек. Попробуйте голым пройтись по улице. Неудобно? Вот то же самое и устный договор аренды.
Небольшой сказ о форме и государственной регистрации договора аренды
Если же всего этого не было, то есть явственно выраженных желаний сторон разорвать соглашение, то договор тихо-мирно продолжает существовать в соответствии с нормами статьи 558 Гражданского Кодекса, то есть считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок, со всеми вытекающими отсюда последствиями, о которых я уже говорил чуть выше.
Мой вам совет: обязательно обговорите в договоре этот процесс, поскольку иначе увязнете в мелочном обговаривании: кто и когда, во сколько, куда и зачем А потом начнется ругань, что кто-то приехал не вовремя и не сделал то-то и то-то. Лучше описать все это в договоре заранее, чтобы потом не стучать в грудь в суде, крича: «Мамой клянусь, это он должен был вызвать грузчиков!».
Даже если срок в договоре найма ясно и недвусмысленно определен, отсюда не следует, что договор прекращается автоматом в момент истечения этого самого срока. Тот, кто не желает больше иметь отношения с другой стороной, должен это продемонстрировать.P Наймодатель для этого должен письменно сигнализировать об окончании срока аренды и потребовать вещь обратно, а наниматель обязан вернуть вещь и рассчитаться по всем долгам.
Еще пару слов о сроке напоследок.
Так что срок лучше указывать.
Последствия всех этих переписок мной уже описаны вот здесь, сейчас нас интересует одно важное обстоятельство: преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не применяется к договорам с неопределенным сроком! Это еще одно интересное следствие забывчивости об определении срока действия договора аренды.
Особняком при этом стоит вопрос о преимущественном праве арендатора на перезаключение договора аренды. До истечения срока заинтересованный арендатор должен напомнить арендодателю: дескать, Баке, я не отказался бы продлить наши арендно-возмездные отношения еще на пару лет.
Более того, иногда в договоре аренды предусмотрены жуткие кары и наказания за досрочное расторжение договора, поскольку стороны хотят для себя стабильности и предсказуемости. А в договоре с неопределенным сроком такое уже не прокатит.
Что будет, если стороны забудут указать это условие в договоре аренды? На этот счет многомудрый и священный Гражданский Кодекс запечатлел во втором пункте 545-й статьи следующую истину: «Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца – при найме недвижимого имущества и за один месяц – при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное». В принципе, ничего страшного. Кроме того, что остается фактор неопределенности.
Это условие одно из наиболее архиважных и сверхсущественных.
Как я и обещал вот в этой части серии статей о договоре аренды, настала пора более подробно обсудить условие о сроке аренды.
Опять двадцать-пять о сроке договора аренды
Продолжим о договоре аренды в Казахстане. До этого в предыдущем посте мы перемыли все косточки относительно прав и обязанностей сторон по договору аренды, а теперь потолкуем о наиболее важных аспектах договора аренды в РК.
Автор: , 30 Aug 2012 • 5:17 am Нет комментариев
Договор аренды в РК. Часть 4.
Договор аренды в РК. Часть 4. | Altyncel
Комментариев нет:
Отправить комментарий